Paylı Mülkiyet Nedir?

1-) Paylı Mülkiyet Nedir?

Birden fazla kişinin, maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına, belli paylarla sahip olmasına paylı mülkiyet denir (TMK m. 688). O halde paylı mülkiyeti, bir şeyin kısımlara ayrılması ve bu kısımlardan her birinin bir pay sayılması ya da bu şeyin değerinin bölünmesi olarak anlamamak gerekir. Buradaki bölünme, maddi olmayan mülkiyet hakkına ilişkin bir bölünmedir. Paylı mülkiyetin eş anlamlısı, müşterek mülkiyettir.

Örneğin; 1000 dönümlük bir araziye sahip olan Ahmet ile Mehmet’in, bu arsaya yarı yarıya müşterek mülkiyet şeklinde malik olduklarını düşünelim. Ahmet ile Mehmet’in, bu arsaya yarı yarıya malik olmaları, 500 dönümlük kısma Ahmet’in; diğer 500 dönümlük kısma ise Mehmet’in malik olduğu anlamına gelmez. Yalnızca, Ahmet ile Mehmet’in her birinin 1/2’şer oranda mülkiyet hakkına sahip olması anlamına gelir. Bu nedenle, Ahmet ile Mehmet’in payı, bu arazinin tamamında söz konusudur. Onların paylarının, arazinin bir bölümünde bulunduğunu söylemek doğru olmaz.

2-) Paylı Mülkiyet Nasıl Kurulur?

Müşterek mülkiyet, aşağıdaki durumlardan birisinden doğabilir:

• Hukuki işlemden. Örneğin; iki kişi ortaklaşa bir mal satın alırsa; müşterek mülkiyet hukuki işlem ile kurulur.
• İdari makamın tasarrufundan. Örneğin; belediyelerce, İmar Kanunu’na göre kişilere paylı olarak dağıtılan taşınmazlar üzerinde idari karar uyarınca müşterek mülkiyet kurulur.
• Mahkeme kararından. Mirasçılardan birinin ya da birkaçının talebi üzerine, miras malları üzerinde müşterek mülkiyet kurulmasına karar verilebilir.
• Kanundan. Örneğin; iki taşınmazı ayıran duvar veya çit üzerinde, komşular paylı mülkiyete sahiptir. Bu durum kanundan doğar.

3-) Paylı Mülkiyet Özellikleri Nelerdir?

• Paylı mülkiyette, her ortağın belli bir payı vardır. Paylı mülkiyet oranının ne olduğu, sözleşmede, kanunda veya idari makamların kararlarında kararlaştırılabilir. Eğer sözleşmede veya kanunda pay oranları belirlenmemişse; pay oranları eşit kabul edilir. (TMK m. 688/2).
• Paydaşlardan her birinin, kendi payı bakımından malik hak ve yetkileri bulunmaktadır. Bu nedenle; pay devredilebilir, rehin edilebilir ya da haczedilebilir (TMK m. 688/3). Paydaş, payının tamamını veya bir kısmını devretme hakkına sahiptir.
• Her bir paydaş, payını korumak için gereken tedbirleri alabilir. Bunun için istihkak ve el atmanın önlenmesi davası da açabilir. Pay sahibi bu davayı, diğer bir pay sahibine ya da pay sahibi olmayan üçüncü bir kişiye açabilir.

4-) Paylı Mülkiyette Olağan, Önemli ve Olağanüstü Yönetim İşleri Nelerdir?

Paylı mülkiyette, paylı mülkiyet konusu eşyanın nasıl yönetileceğine ilişkin paydaşlar arasında sözleşme imzalanabilir. Eğer sözleşme yoksa paydaşların malı nasıl yöneteceği Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiştir. Kanundaki düzenleme, yapılacak iş ve alınacak kararların önem derecesine göre belirlenmiştir. Bu işler şöyle sıralanabilir:

A-) Olağan Yönetim İşleri

Paylı mülkiyette, paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yerine getirebilir. Paydaşlar, özellikle ufak çaplı onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri sürdürmeye yetkilidir (TMK m. 690/1). Örneğin; çatıdaki kırılan kiremitlerin onarılması, ağaçtaki meyvelerin toplanması, bağın budanması vs.

Paydaşların çoğunluğuyla alınacak kararla olağan yönetim işlerinde yetkiyle ilgili farklı bir düzenleme de kabul edilebilir. Fakat, zorunlu ve acele işlerin yapılmasına ilişkin hükümler saklıdır (TMK m. 690/2).

B-) Önemli Yönetim İşleri

Üzerinde müşterek mülkiyet olan bir eşya ile ilgili bazı işlemlerde, pay ve paydaş çoğunluğu ile karar verilebilir(TMK m. 691/1). Pay ve paydaş çoğunluğu ile karar verilebilecek önemli yönetim işleri şunlardır:

• İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi. Örneğin; kömürle ısınan bir binanın doğalgaza dönüştürülmesi veya arpa ekilen bir tarlaya, şeker pancarı dikilmesi.
• Kira sözleşmelerin yapılması veya feshi. Örneğin; paylı mülkiyete tabi bir dairenin kiraya verilmesi.
• Toprağın ıslahı.
• Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin korunması ya da yarar sağlamaya elverişliliğinin muhafaza edilmesi için gereken onarım, bakım ve yapı işlemleri (TMK m. 691/2).

C-) Olağanüstü Yönetim İşleri

Üzerinde paylı mülkiyet olan bir eşya ile ilgili bazı işlemlerde, paydaşların oy birliği aranır. (TMK m. 692/1). Paydaşların oy birliği ile karar verebileceği olağanüstü yönetim işleri şu şekildedir:

• Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi. Örneğin; tarlanın, inşaata açılması.
• Korumanın ya da olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işleri. Örneğin; paylı mülkiyete konu bir apartman üzerine bir kat daha çıkılması.
• Paylı malın devri veya üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmesi. Örneğin; paylı mülkiyete konu malın satılması veya üzerinde geçit hakkı tesis edilmesi.

5-) Paylı Mülkiyette Yasal Ön Alım Hakkı Davası Nedir?

• Yasal ön alım hakkı; paydaşlara, paydaşlardan her birinin payının tamamını ya da bir kısmını, üçüncü bir kişiye satması halinde, bu hisseyi aynı satış koşullarında alma hakkı sunan bir haktır (TMK m. 732).
• Yasal ön alım hakkı, müşterek mülkiyet devam ettiği müddetçe kullanılabilir. Paylı mülkiyet sona erince, yasal ön alım hakkı da sona erer.
• Yasal ön alım hakkı kişiye değil, paya bağlıdır. Bu nedenle kim paydaş ise yasal ön alım hakkı da ona aittir.
• Yasal ön alım hakkının kullanılması sonucu paydaş payını, hakkı kullanan paydaşa devretme borcu altına girer. Yasal ön alım hakkı, tapuya şerh verilmez. Buna gerek de yoktur. Çünkü yasal ön alım hakkı, kanundan doğar.
• Yasal ön alım hakkı yalnızca, payın üçüncü kişiye satışı halinde kullanabilir. Paydaşlar arasındaki satışta, yasal ön alım hakkı kullanılamaz.
• Payın bağışlanması veya cebri icrayla satışı halinde de paydaşlar, yasal ön alım hakkını kullanamazlar.
• Yasal ön alım hakkı, payın alıcısına karşı dava açılarak kullanılır. Dava, yenilik doğuran bir dava; karar da yenilik doğuran bir karardır.
• Ön alım hakkını kullanan paydaş, mülkiyetin geçirilmesine karar verilmeden önce satış bedelini ve tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen yere, belirlenen süre içerisinde yatırmakla yükümlüdür.
• Yasal ön alım hakkı satışın, alıcı ya da satıcı tarafından noter kanalıyla hak sahibi paydaşa bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her halükarda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde kullanılabilir. Bu süre içinde kullanılmayan yasal ön alım hakkı düşer.
• Yasal ön alım hakkından, resmi şekilde yapılacak bir sözleşmeyle ve bu sözleşmenin tapuya şerh verilmesi ile feragat edilebilir. Ön alım hakkından feragat; ancak satıştan önce yapılabilir.
• Paydaş, hakkından feragat etmeden, belirli bir satışta ön alım hakkını kullanmaktan vazgeçebilir. Ön alım hakkını kullanmaktan, adi yazılı şekilde vazgeçilebilir. Vazgeçme, satıştan önce ya da sonra yapılabilir.

6-) Paylı Mülkiyet Nasıl Sona Erer?

Paylı mülkiyetin sona ermesi çeşitli şekillerde karşımıza çıkabilir. Paylı mülkiyet; bir paydaşın paydaşlıktan çıkarılması, bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye devretmesi veya bütün paydaşların paylı mülkiyeti paylaşmaları halinde sona erer. Bu halleri şöyle açıklayabiliriz:

A-) Paylı Mülkiyette Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu)

Paydaşlardan her birinin, paylı mülkiyeti sona erdirmek için paylaşma talep etme hakları vardır. Diğer paydaşlar da bu talebe onay verirse isteğe bağlı olarak müşterek mülkiyet sona erer. Bu nedenle, paylaşmanın mutlaka dava yoluyla yapılmasına gerek yoktur. Ancak, paydaşlardan biri ya da birkaçı paylaşmaya razı gelmezse dava yoluna gidilmesi gerekir. Açılan bu davaya, ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu) denilir. Bu davaya bakmaya görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir. Ortaklığın giderilmesi davası, niteliği itibariyle bir eda davasıdır. Hakim, bu davada mümkün oldukça malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar vermelidir.

Paylaşma, malın aynen bölüştürülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak satış bedelinin bölüştürülmesi şeklinde yerine getirilebilir (TMK m. 699/1). Paylaşma biçiminin nasıl olacağı konusunda anlaşma olmazsa; paydaşlardan birinin talebi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk gelmemesi durumunda, hakim, eksik değeri olan parçaya para eklenmesi suretiyle denkleştirme yapılmasına karar verir (TMK m. 699/2).

Bölme talebi hal ve koşullara göre yerinde görülmezse ve özellikle paylı malın önemli oranda değer kaybetmeden bölünmesi mümkün değilse; açık arttırma yoluyla satışa karar verilir. Satışın, sadece paydaşlar arasındaki arttırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların buna onay vermesine bağlıdır (TMK m. 699/3).

Müşterek mülkiyet konusu bir taşınmazın, aynen bölüşülmesinin mümkün olduğunu varsayalım. Bu durumda, hangi paydaşın hangi parseli alacağı, paydaşların rızasına göre belirlenir. Ancak paydaşlar bu konuda anlaşamazsa ne olur? Bu durumda Yargıtay, özgülemenin kura çekilmek suretiyle yapılması gerektiğini kabul etmektedir.

B-) Paylı Mülkiyette Paydaşlıktan Çıkarma Davası

Kendi davranışlarıyla veya malın kullanımını bıraktığı ya da eylemlerinden sorumlu olduğu kişilerin davranışlarıyla diğer paydaşların tümüne ya da bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır şekilde çiğneyen paydaş, bu yüzden bu paydaşlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez bir duruma getirmişse; mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir (TMK m 696/1). Dava, aksi kararlaştırılmadıysa; ancak pay ve paydaş çoğunluğunun kararı ile açılabilir (TMK m. 696/2).

Hakim, paydaşlıktan çıkarma talebini uygun görürse ve çıkarılacak paydaşın payına denk gelecek kısmın maldan ayrılmasına olanak varsa; bu ayırmayı yapar ve ayrılan parçanın mülkiyetini, müşterek mülkiyetten çıkarılan paydaşa verir (TMK m. 696/3).

Peki, eğer payın, maldan ayrılmasına olanak bulunmuyorsa ne olur? Bu durumda, bu maldaki payın dava tarihindeki değeriyle kendilerine devredilmesini isteyen paydaş ya da paydaşlar, bu taleplerini, paydaşlıktan çıkarma talebi ile birlikte ileri sürmek zorundadır (TMK m. 696/4). Hakim, karar vermeden önce belirleyeceği uygun bir süre içerisinde pay değerinin ödenmesine ya da tevdiine karar verir. Dava kabul edilirse; payın, talepte bulunan paydaş adına tesciline karar verilir (TMK m. 696/5).

Paya denk gelen kısım maldan aynen ayrılamaz ve bu payı talep eden bir paydaş da bulunmazsa; hakim, davalı paydaşa payını devretmesi için süre verir. Eğer verilen süre içerisinde pay devredilemezse payın, açık arttırmayla satılmasına karar verilir (TMK m. 696/6).

7-) Paylı Mülkiyette El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Davası

Paylı mülkiyet konusu malda, payından yararlanamayan paydaş, buna engel olan diğer paydaş ya da paydaşlara el atmanın önlenmesi davası açabilir. Paydaş, el atmanın önlenmesi davasıyla birlikte müdahalede bulunan paydaşlardan ecrimisil tazminatı da talep edebilir. Ancak paydaş, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir yer bulunuyorsa bu davaları açamaz. Paydaşın, paydaş olmayan üçüncü kişilere de el atmanın önlenmesi ve payı oranında ecrimisil davası açma hakkı vardır.

Paydaşın, diğer paydaşlardan ecrimisil tazminatı talep edebilmesi için intifadan men koşulunun gerçekleşmesi gerekir. İntifadan men; ecrimisil davası açacak paydaşın, davadan önce, diğer paydaşlara paylı mülkiyete konu taşınmazdan ya da buranın gelirinden faydalanma isteğini bildirmesidir. Bu bildirimin yapıldığı her türlü delille ispatlanabilir. Bu bildirime rağmen talebi yerine getirilmeyen paydaş, ecrimisil tazminatı talep edebilir. İntifadan men koşulu gerçekleşmeden açılan dava ise reddedilir. Bu konuda Yargıtay tarafından belirlenen bazı istisnalar bulunmaktadır. Bu istisnalardan birisi varsa intifadan emen koşulunun gerçekleşip gerçekleşmediği aranmaz.

Ayrıntılı bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz…