1-) Ön Alım Hakkı (Şufa Hakkı) Nedir?
Ön alım hakkı; paylı mülkiyete tabi olan taşınmazlarda, paydaşların her birinin sahip olduğu bir haktır. Bu hak, paydaşlardan her birinin payının bütününü veya bir kısmını, üçüncü bir kişiye satması halinde, paydaşlara, bu payı aynı satış koşullarında alma hakkı veren bir haktır (TMK m. 732). Ön alım hakkının diğer ismi, şufa hakkıdır. Kanunda, paydaşlara böyle bir hakkın tanınmasının sebebi, paydaşların istemediği bir üçüncü kişinin, ortaklığa girmesinin engellenmek istenmesidir. Bu düzenleme ile paydaşlar arasındaki uyumun korunması amaçlanmıştır.
Şufa hakkı, paylı mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece kullanılabilir. Paylı mülkiyet sona erdikten sonra, şufa hakkı da sona erer ve kullanılamaz. Şufa hakkı kişiye değil, paya bağlıdır. Bu nedenle paydaş kim ise ön alım hakkını kullanmak da ona aittir.
Şufa hakkı, taşınmaz mülkiyetinin kısıtlanma hallerinden birisidir. Şufa hakkı kullanılırsa; paydaş, kendine ait payı, ön alım hakkını kullanan paydaşa, aynı satış koşullarında devretmekle yükümlü olur. Aslında, paylı mülkiyetin söz konusu olduğu bir taşınmazda, her paydaş, kendi payını bir başkasına devredebilir. Bu konuda bir engel yoktur. Ancak, diğer paydaşlardan biri ön alım hakkını kullanırsa; kanundan doğan bir kısıtlama ortaya çıkar. Bu nedenle, diğer paydaşlar tarafından şufa hakkı kullanılıncaya kadar bir kısıtlama söz konusu değildir. Yani, şufa hakkı taşınmazın bir başkasına satılması şartına bağlanmış bir haktır. Yasal ön alım hakkı; ancak payın, paydaş olmayan birine satışı halinde kullanabilir. Paydaşlar arasındaki satışta ise şufa hakkı kullanılamaz.
2-) Ön Alım Hakkı Hangi Şartlar Altında Kullanılabilir?
Türk Medeni Kanunu’nda, ön alım hakkının kullanılması bazı şartlara bağlanmıştır. Şufa hakkı, şu hallerde kullanılabilir:
A-) Şufa Hakkı; Ancak Paylı Mülkiyetin Olduğu Taşınmazlarda Kullanılabilir
Ön alım hakkı; ancak paylı mülkiyetin uygulandığı taşınmazlarda kullanılabilen bir haktır. Elbirliği mülkiyetinin, kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin söz konusu olduğu taşınmazlarda, şufa hakkı kullanılamaz. Taşınmaz, daire veya arsa olabilir. Bu konuda bir farklılık yoktur. Önemli olan, taşınmazın paylı mülkiyete tabi olmasıdır.
B-) Şufa Hakkı; Ancak Paydaşlar Tarafından Kullanılabilir
Şufa hakkı, sadece paydaşlar tarafından kullanılabilen bir haktır. Paydaş olmayan üçüncü kişiler tarafından bu hak kullanılamaz. Şufa hakkı kişiye değil, paya bağlıdır. Bu nedenle paydaş kim ise ön alım hakkını kullanmak da ona aittir. Taşınmaz üzerinde sınırlı bir hakka veya alacak hakkına sahip olan; ancak paydaş olmayan kişiler de ön alım hakkını kullanamaz.
C-) Şufa Hakkının Kullanılabilmesi İçin Taşınmazın Fiilen Taksim Edilmemiş Olması Gerekir
Şufa hakkı; ancak sözleşmeyle ya da fiilen taksim edilmemiş (paylaştırılmamış), paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Eğer taşınmaz, sözleşmeyle ya da fiilen paylaşıldıysa; yani hangi paydaşın, taşınmazın hangi bölümünü kullanacağı belirlenmişse bu payın satılması halinde şufa hakkı kullanılamaz.
D-) Şufa Hakkına Konu Payın Satışı, Alıcı veya Satıcı Tarafından Noter Kanalıyla Paydaşlara Bildirilmelidir
Paydaş, payını üçüncü bir kişiye devrederse; bu devir, alıcı ya da satıcı tarafından, noter kanalıyla diğer paydaşlara bildirilmek zorundadır. Bu bildirim mutlaka noter aracılığıyla yapılmalıdır. Noter dışında yazılı bir bildirim yapılırsa; bu bildirim kanunun aradığı anlamda geçerli kabul edilmeyecektir.
E-) Şufa Hakkı; Ancak Dava Yoluyla Kullanılabilir
Şufa hakkı; ancak payı satın alan üçüncü kişiye karşı dava açılarak kullanılır. Dava açılmadan ön alım hakkı kullanılamaz. Şufa hakkı davası, yenilik doğuran bir dava; bu dava sonucunda verilen karar da yenilik doğuran bir karardır. Bu dava, satışın tarafı olmayan paydaşlardan birisi ya da paydaşların tamamı tarafından açılabilir. Şufa hakkı davası, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır. Payını satan paydaş ise bu davada, davalı olarak yer almaz.
Şufa hakkı; ancak payın, paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satışı halinde kullanabilir. Paydaşlar arasındaki satışta ise şufa hakkı kullanılamaz.
Şufa hakkı davasında görevli mahkeme, asliye hukuk mahkemeleridir. Bu davaya bakmaya yetkili mahkeme ise; paylı mülkiyete tabi taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin; Afyonkarahisar Merkez ilçesinde bulunan bir taşınmaz için açılması gereken şufa hakkı davasının, Afyonkarahisar Asliye Hukuk Mahkemesinde açılması gerekir.
F-) Şufa Hakkı, Kanunda Belirtilen Süre İçerisinde Kullanılabilir
Şufa hakkı, satışın, alıcı ya da satıcı tarafından noter aracılığıyla hak sahibi paydaş ya da paydaşlara bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her halükarda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde kullanılabilir. Bu süre içerisinde kullanılmayan şufa hakkı düşer. Bu süre, hak düşürücü süre niteliğindedir. Bu sebeple, hakim tarafından resen dikkate alınır.
G-) Şufa Hakkı; Ancak Payın Satışı Halinde Kullanılabilir
Şufa hakkı; ancak payın, üçüncü bir kişiye satışı halinde kullanılabilir. Payın bağışlanması ya da cebri icrayla satışı halinde ise paydaşlar, şufa hakkını kullanma hakkına sahip değildir.
3-) Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı Nedir?
Yasal ön alım hakkı, paylı mülkiyette, paydaşlara tanınmış bir haktır. Bu hak, kanundan doğar. Bu nedenle ayrı bir sözleşme yapmaya gerek yoktur. Ancak paylı mülkiyete tabi olmayan taşınmazlarda da taraflar arasında ön alım hakkının kabul edilmesine ilişkin bir sözleşme imzalanabilir. Şufa hakkının tanınmasına ilişkin tarafların yaptığı bu sözleşmeye, şufa sözleşmesi denilir. Bu sözleşme sonucunda sözleşmenin tarafı olan kişi, bir satış halinde taşınmazı öncelikli şekilde satın alma hakkına sahip olur. Şufa sözleşmesi, adi yazılı şekle tabidir. Yasal ön alım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler, sözleşmeden doğan şufa hakkı için de geçerlidir (TMK m. 735/3). Bu nedenle, yukarıda belirtilen yasal ön alım hakkı ile ilgili düzenlemeler, çok büyük oranda sözleşmeden doğan şufa hakkı için de paralellik gösterecektir.
4-) Sözleşmeden Doğan Ön Alım Hakkının Özellikleri Nelerdir?
- Sözleşmeden doğan ön alım hakkı yalnızca, taşınmazın üçüncü kişiye satışı halinde kullanabilir.
- Payın bağışlanması veya cebri icrayla satışı halinde, sözleşmeden doğan ön alım hakkı kullanılamaz.
- Sözleşmeden doğan şufa hakkı; ancak dava açılarak kullanılır. Şufa hakkı davası, yenilik doğuran bir dava; bu dava sonucunda verilen karar da yenilik doğuran bir karardır.
- Sözleşmeden doğan şufa hakkı, alıcı ya da satıcı tarafından, hak sahibine noter kanalıyla bildirilir. Hak sahibi, bu hak tapuya şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçirilmişse alıcıya; aksi halde satıcıya karşı, satışın ya da ekonomik açıdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her halükarda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açmak zorundadır. Bu süre içerisinde dava açılmazsa sözleşmeden doğan ön alım hakkı kullanılamaz.
- Şufa hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa veya alıcının şahsından kaynaklı nedenlerle onaylanmazsa bile; bu durum şufa hakkı sahibine karşı ileri sürülemez.
- Şufa hakkı sahibi, taşınmazı, satıcının, üçüncü kişiyle kararlaştırdığı satışa ilişkin şartlarla kazanır. Ancak sözleşmede, bu durumun aksi kararlaştırılabilir.
- Şufa hakkı sahibi, mülkiyetin geçirilmesine karar verilmeden önce satış bedelini ve tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen yere, belirlenen süre içerisinde yatırmakla yükümlüdür. Taşınmazın mülkiyeti, kararın kesinleşmesi ile geçer.
- Sözleşmeden doğan şufa hakkı, en fazla 10 yıl için kararlaştırılabilir. Şufa hakkı, sözleşmede belirlenen süre içerisinde kullanılmalıdır (TBK m. 238).
- Sözleşmeden doğan şufa hakkı, tapuya şerh verilebilir. Bunun sonucunda şufa hakkı, şerh süresi boyunca üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Şerhin etkisi ise 10 yıldır.
- Sözleşmede aksi belirtilmediyse sözleşmeden doğan şufa hakkı başkalarına devredilemez; ancak miras yoluyla intikal eder. Sözleşmede şufa hakkının devredilebileceği öngörülmüşse; devir işlemi, hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmalıdır. Aksi halde geçerli olmaz (TBK m. 239).
5-)Yasal Şufa Hakkı ile Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı Arasındaki Farklar Nelerdir?
- Yasal şufa hakkı kanundan doğarken; sözleşmeden doğan hakkı ise bir hukuki işlemden(sözleşmeden) doğar.
- Yasal şufa hakkı yalnızca paydaşlar için kabul edilmiştir. Ancak sözleşmeden doğan şufa hakkı, herkes için kararlaştırılabilir.
- Yasal şufa hakkı, payın, paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satışı halinde uygulanır. Oysa sözleşmeden doğan şufa hakkı, herhangi bir satış ilişkisinde uygulanabilir.
- Yasal şufa hakkının amacı, paylı mülkiyete, üçüncü bir kişinin girmesinin engellenmek istenmesidir. Sözleşmeden doğan şufa hakkında ise amaç; taşınmazı, bir kimsenin öncelikli şekilde almasıdır.
6- Ön Alım Hakkından Feragat Edilebilir veya Vazgeçilebilir mi?
Ön alım hakkından, resmi şekilde yapılacak bir sözleşmeyle ve bu sözleşmenin tapuya şerh verilmesi ile feragat edilebilir. Feragat; ancak satıştan önce yapılabilir.
Ön alım hakkından feragat edilmeksizin, yalnızca belirli bir satışta ön alım hakkını kullanmaktan da vazgeçebilir. Ön alım hakkını kullanmaktan vazgeçme, adi yazılı şekle tabidir. Vazgeçmenin, satıştan önce veya sonra yapılması mümkündür.
Bizimle, tüm hukuki sorunlarınız için iletişime geçebilirsiniz.
