1-) Yolsuz Tescil Nedir?
Taşınmazlar üzerinde ayni hak kazanılması için tapu siciline tescil şarttır. Tescil; ancak bütün kurucu unsurlar bulunuyorsa ayni hak kazandırır. Kurucu unsurlar eksik veya geçersizse; yapılan tescil, yolsuz tescildir. Yolsuz tescil, ayni hak kazandırmaz. Yine, başta geçerli bir tescil söz konusu olmasına rağmen, ayni hakta sicil dışı bir değişiklik meydana gelmişse; tescil, gerçek hak durumunu yansıtmaz. Bu nedenle, burada da bir yolsuz tescil meydana gelir. Yolsuz tescil, pek çok tehlikeyi beraberinde getirir. Örneğin; tapuda hak sahibi olarak gözükmeyen malik, tapuda işlem yapamaz. Yine, bu yolsuz tescile güvenerek iyi niyetli üçüncü kişiler ayni hak kazanabilirler. Bu nedenle, tapudaki bu yolsuz tescilin düzeltilmesi gerekir.
Yolsuz tescil çeşitli şekillerde düzeltilebilir. Bunlar; yolsuz tescilin düzeltilmesi davası, anlaşmaya dayanan düzeltme ve tapu memurunun düzeltmesidir. Sırasıyla bu haller açıklanacaktır…
2-) Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davası
Lehine yolsuz tescil yapılan kişi, asıl hak sahibiyle, yolsuz tescilin düzeltilmesi konusunda anlaşmaya yanaşmazsa; hak sahibinin, bu kişiye karşı dava açması gerekir. Tescilin dayandığı kurucu unsurların eksik ya da sakat olması; örneğin, tescilin geçerli bir hukuki nedene dayanmaması (ehliyetsizlik, muvazaa, sahte vekaletnameyle yapılan tescil vs.) veya talebin geçerli olmaması hallerinde, bu kayıtla ayni hakkı zarara uğrayan kişiler, kaydın düzeltilmesi için dava açabilirler (TMK m. 1025).
A-) Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davasının Tarafları Kimlerdir?
Yolsuz tescille ayni hakkı zedelenen kişiler, bu davayı açabilir. Doktrinde, ayni hakkı zedelenen kişilerin alacaklılarının da bu davayı açabileceği kabul edilmektedir. Yolsuz tescil sahibi ise bu davayı açamaz. Çünkü, yolsuz tescil sahibi olan kişi, ayni hak sahibi değildir.
Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası; adına yolsuz tescil yapılan kişiye, bu kişinin mirasçılarına ve bu kişilerden kötü niyetle hak kazanan üçüncü kişilere karşı açılabilir (TMK m. 1024). Ancak, üçüncü kişi iyi niyetliyse; bu kişinin aleyhine düzeltme davası açılamaz (TMK m. 1025/2). Çünkü iyi niyetli üçüncü kişi, söz konusu taşınmazın maliki haline gelmiştir.
B-) Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davası Hangi Sürede Açılabilir?
Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası, ayni hakka dayanır. Bu nedenle, herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak, lehine yolsuz tescil yapılan kişi, olağan zamanaşımıyla (iyi niyetle, aralıksız ve davasız 10 yıl süreyle malik sıfatıyla zilyet olması halinde) ayni hakkı kazanabilir. Bu nedenle, bu süreye dikkat edilmesi gerekir.
3-) Anlaşmaya Dayanan Düzeltme
Yolsuz tescilin düzeltilmesi, yeni bir tescilin yapılmasına bağlıysa; lehine yolsuz tescil yapılan kişiyle ayni hakkın gerçek sahibi arasında yapılacak bir anlaşmayla yolsuz tescil düzeltilebilir. Örneğin; A kişisi taşınmazını B kişisine devretmiş; ancak daha sonra A kişisi, devre temel teşkil eden satış sözleşmesini tek taraflı beyanla iptal etmiştir. B adına yapılan tescil, yolsuz tescildir. B kişisi, A kişisinin iptal nedenini kabul ederse; tescilin düzeltilmesi için tarafların kendi aralarında yeni bir sözleşme yapmaları gerekir. Bu sözleşmeye, düzeltme sözleşmesi denilir. Böyle bir sözleşme olmadan, tek taraflı beyanla tapuda düzeltme yapılamaz.
Düzeltme sözleşmesi, resmi şekilde yapılırsa geçerli olur.
4-) Tapu Memurunun Düzeltmesi
Tapu kütüğünde yapılacak düzeltme, adi bir yazım hatasından ibaretse; tapu müdürünce resen düzeltme yapılır. Düzeltme nedeni, düzeltmeler sicilinde açıklanır. Adi yazım hatası, herhangi bir hak kaybına ya da değişikliğine yol açmayan hatalardır.
Düzeltme, hakkın varlığı ve içeriğiyle ilgiliyse; tapu memuru resen düzeltme yapamaz.
5-) İyi Niyetli Olan Üçüncü Kişilerin Yolsuz Tescile Güvenerek Hak Kazanımı
Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle güvenerek mülkiyet ya da bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin hak kazanımı korunur (TMK m. 1023). Bu madde hükmünün uygulanabilmesi için bazı şartların gerçekleşmesi gerekir. Bu şartlar gerçekleşirse, iyi niyetli olan üçüncü kişiye düzeltme davası açılamaz. Bu şartlar şunlardır:
A-) Korumadan Ancak Üçüncü Kişiler Yararlanabilir
Adına yolsuz tescil bulunan kişi ve bu kişinin mirasçıları, bu korumadan yararlanamaz. Yolsuz tescil, sakat bir durumu geçerli hale getirmez. Örneğin; A kişisine ait bir taşınmazı, B kişisi sahte bir vekaletname kullanarak C kişisine satarsa; C kişisi adına yapılan tescil yolsuz olur. Çünkü C kişisi, üçüncü kişi değil, işlemin bizzat tarafıdır. Bu nedenle, taşınmazın mülkiyetini kazanamaz.
B-) Koruma; Ancak Yolsuz Tescil Kaydına Dayanan Kazanımlar İçin Geçerlidir
Ancak tapu kütüğündeki yolsuz tescil, iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımlarına dayanak olabilir. Örneğin; A kişisi taşınmazını, geçersiz bir hukuki işlemle B kişisine satarsa; tescil, yolsuz olur. İyi niyetli C kişisi, yolsuz tescile dayanarak ve güvenerek bu taşınmazı B kişisinden satın alırsa; taşınmazın mülkiyetini kazanmış olur. Çünkü; iyi niyetli C kişisi, tapu kütüğündeki yolsuz tescile güvenmiş ve dayanmıştır.
C-) İyi Niyetli Üçüncü Kişilerin Sadece Ayni Hak Kazanımları Korunur
Tapu siciline güvenerek kişisel hak kazanılamaz. Tapu sicilindeki yolsuz kayda güvenerek ve iyi niyetle; ancak ayni haklar (mülkiyet, irtifak, ipotek hakkı gibi) kazanabilir. Örneğin; taşınmazın gerçek maliki A kişisidir. Ancak bir sebep yüzünden, taşınmaz, B kişisi adına kaydedilmiş ve bu kişi adına yapılan tescil, yolsuz tescildir. B kişisi, bu taşınmazı K kişisine kiraya verir ve bu hakkı da tapuya şerh verirse; iyi niyetli K kişisi herhangi bir hak kazanamaz. Çünkü kira hakkı, bir kişisel haktır. Ayni hak değildir.
D-) Üçüncü Kişi Tescil Anında İyi Niyetli Olmalıdır
Üçüncü kişi, yolsuz tescile güvenerek hak kazanırken tescilin yolsuz olduğunu bilmemeli ve bilebilecek durumda olmamalıdır. İyi niyet, taşınmazın tapu kütüğüne tescili anında var olmalıdır. İyi niyetli üçüncü kişi, sonradan bu tescilin yolsuz olduğunu öğrense de kazanıma bir etkisi olmaz. Üçüncü kişinin iyi niyetle hak kazanımından sonra, ondan hak kazanacak olan kişilerin iyi niyetli olup olmamasının ise bir önemi yoktur.
E-) İyi Niyetli Üçüncü Kişi Adına Yapılan Tescilin Kurucu Unsurları Tam Olmalıdır
İyi niyetli üçüncü kişinin hak kazanımı için bu kişinin adına yapılan tescilin kurucu unsurları tam olmalıdır. Yani, üçüncü kişi adına yapılan tescil yolsuz olmamalıdır. Örneğin; tam ehliyetsiz olan A kişisi, taşınmazını B kişisine devretse tescil, yolsuz olur. B kişisi de bu taşınmazı, tam ehliyetsiz C’ye satarsa; tescil yine yolsuz olur. Çünkü, C kişisi, tam ehliyetsizdir. Tapuda bir taşınmaz devralamaz. Bu nedenle mülkiyeti kazanamaz. İyi niyetli olmasının da bir önemi yoktur.
Ayrıntılı bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
