Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

1- Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; bir taşınmaza ait satış sözleşmesinin yapılmasını talep hakkı sağlayan bir ön sözleşmedir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olarak da adlandırılır. Bu sözleşme, her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Yani, bu sözleşmenin imzalanması sonucunda her iki taraf da karşılıklı olarak belli bir taahhüt ve sorumluluk altına girmektedir. Bu sözleşme, ileriki bir zamanda, tapu memuru önünde taşınmaz satış sözleşmesinin yapılmasını taahhüt eder. Bu sözleşme ile bir taraf, diğer tarafa ait taşınmazı satın almayı taahhüt ederken, diğer taraf ise kendisine ait taşınmazı satmayı taahhüt etmektedir.

2- Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Koşulları Nelerdir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; ancak resmi şekilde yapılırsa geçerli kabul edilir. Bu sözleşme, noterlerce veya tapu memurluklarınca yapılabilir. Uygulamada ise bu sözleşme genellikle noterde yapılmaktadır. Noterde veya tapu memurluğunda yapılmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ise geçerli olmaz. Resmi şekilde yapılmayan sözleşme, taraflar için bağlayıcı değildir. Noterler, sadece gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilirler. Taşınmaz satış sözleşmesi ise sadece tapu memurluklarında yapılabilir. Ancak, noterde taşınmaz satış sözleşmesi düzenlenmiş olsa bile bu sözleşme, taraf iradelerinin yorumu ve tahvil yoluyla satış vaadi olarak kabul edilebilir.
Noterler tarafından yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, düzenleme yoluyla yapılırsa geçerli olur. Noterde yapılsa da onaylama şeklinde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ise geçerli olmaz. Onaylama şeklinde yapılan sözleşme, taraflar için bağlayıcı değildir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; ancak tapuya kayıtlı olan taşınmazlar için yapılabilir. Bu tapu kaydı, mülkiyet hakkı veren bir kayıt olmalıdır. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar için ise gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılamaz. Eğer yapılırsa geçersiz kabul edilir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini her iki taraf da imzalamalıdır. Tek tarafın imzasının olduğu sözleşme geçerli değildir ve diğer taraf için bağlayıcı olmaz. Çünkü bu sözleşme, niteliği gereği iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde, taşınmazı satın alacak kişinin ödeyeceği bedel tutarı açıkça belirtilmelidir. Yine, bu bedelin nasıl ödeneceğinin de (peşin veya taksitler halinde) belirtilmesi bir zorunluluktur. Bu hususların açıkça belirtilmediği gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, geçerli olmaz.

3- Üçüncü Kişiye Ait Bir Taşınmaz İçin Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir mi?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, niteliği gereği bir taahhüt muamelesidir. Bu nedenle, satış vaadinde bulunan taraf, kendisine ait olmayan bir taşınmaz için de satış vaadinde bulunabilir. Satış vaadi sözleşmelerinde, taşınmazını satmayı vaat eden kimse, ileride taşınmaz satış sözleşmesi yapma borcu altına girer. Sözleşmenin yapıldığı sırada, sözleşme konusu taşınmazın mülkiyetine sahip olmak şart değildir. Önemli olan, taşınmaz satış sözleşmesi yapılırken; yani devir sırasında bu taşınmazın mülkiyetine sahip olmaktır. Kendisine ait olmayan bir taşınmaz için satış vaadi sözleşmesi yapan kişi, taahhüdünü yerine getiremezse; Türk Borçlar Kanunu gereğince tazminat ödemekle yükümlü hale gelir.

4- Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?

Bu sözleşme sonucunda satıcı, taahhüt konusu taşınmazın mülkiyetini, sözleşmede belirlenen tarihte alıcıya devretme borcu altına girer. Alıcı ise; sözleşmede belirlenen belirlenen bedeli, belirlenen tarihte ve sözleşmede kararlaştırılan şekilde ödeme taahhüdü altına girer. Alıcı taraf, satış vaadi sözleşmesinde belirlenen şartlarla, taşınmaz satış sözleşmesini yapıp taşınmazı devralmak istediğini, satıcıya bildirmelidir.

Birden fazla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılırsa; tarih itibariyle en önce yapılan sözleşme geçerli kabul edilir. Ayrıca, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, şarta bağlı olarak da yapılabilir.

5- Satış Vaadi Sözleşmesi Tapuya Şerh Verilebilir mi?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin talebi üzerine tapuya şerh verilebilir. Bu nedenle, ayrı bir şerh anlaşması yapılmasına gerek yoktur. Şerh sayesinde, sözleşmeden kaynaklanan alacak hakkı, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Sözleşme tapuya şerh verilirse; vaat borçlusu kişi, taşınmazını üçüncü bir kişiye satsa da vaat alacaklısı, alacak hakkını bu kişiye karşı da ileri sürebilir.

Şerhin etkisi 5 yıldır. Bu süre içerisinde taşınmaz satış sözleşmesi yapılmazsa; malikin istemi üzerine ya da tapu memuru tarafından şerh terkin edilir.

6- Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi özel bir zamanaşımı süresine tabi değildir. Bu nedenle, Türk Borçlar Kanununun 146. maddesinde belirtilen 10 yıllık zamanaşımı süresi burada da uygulanır.

Zamanaşımı süresinin ne zaman işlemeye başlayacağı Yargıtay içtihatları ile belirlenmiştir. Yargıtay içtihatlarına göre; zamanaşımı süresi, ifa olanağının doğduğu andan itibaren işlemeye başlar.

7- Satış Vaadi Sözleşmesi Hangi Hallerde Sona Erer?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, diğer sözleşmeler gibi karşılıklı olarak sona erdirilebilir. Satış vaadi sözleşmesinin diğer sona erme halleri şu şekildedir:

Sözleşmenin yerine getirilmesi,
Sözleşme ile belirlenen edimin yerine getirilmesi için gerekli zamanaşımı süresinin dolması,
Sözleşmenin feshedilmesidir.

8- Satış Vaadi Sözleşmelerinden Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davası

Geçerli bir satış vaadi sözleşmesi, taraflara, satış sözleşmesinin yapılmasını talep hakkı verir. Bunun sonucunda karşı taraf için asıl sözleşmeyi yapma borcu doğar. Taşınmaz maliki, satış vaadi sözleşmesine aykırı davranırsa; alıcı bu sözleşmenin yerine getirilmesi için dava açabilir. Bu dava ile mahkeme, doğrudan doğruya mülkiyetin, alıcıya geçtiğine karar verir. Açılan bu davaya “tapu iptal ve tescil davası” veya “tescile zorlama davası” denilir.

Bu davaya bakmaya yetkili yer mahkemesi, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise asliye hukuk mahkemeleridir.