1- Kazandırıcı Zamanaşımı Nedir?
Kanunda belirtilen sürede devam eden ve itiraza uğramamış zilyetliğe dayanarak hak kazanılmasına, kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyeti kazanma denir. Kazandırıcı zamanaşımıyla yalnızca taşınmazların mülkiyetinin kazanılması mümkündür. Bu nedenle taşınır malların mülkiyeti bu yol ile kazanılamaz.
2-) Kazandırıcı Zamanaşımı Türleri Nelerdir?
Kazandırıcı zamanaşımı, “olağan zamanaşımıyla hak kazanma” ve “olağanüstü zamanaşımıyla hak kazanma” şeklinde iki türe ayrılır. Şimdi bu türler sırasıyla anlatılacaktır…
A-) Olağan Zamanaşımıyla Hak Kazanma
Kazandırıcı zamanaşımı yoluyla taşınmazın mülkiyetinin kazanılmasının ilk yolu, olağan zamanaşımıyla hak kazanmadır. Olağan zamanaşımıyla hak kazanma için belirli şartların varlığı gerekir. Bu şartlar şöyledir:
- Ancak tapuya kayıtlı, özel mülkiyete tabi olan taşınmazlar, olağan zamanaşımı yoluyla kazanılabilir. Taşınmazın, arazi ya da bağımsız ve sürekli irtifak hakkı olması da mümkündür.
- Gerçek hak durumunu yansıtmayan; yani yolsuz bir tescil söz konusu olmalıdır. Bu yolsuz tescil, taşınmazın kadastrosu yapılırken meydana gelen bir yanlışlıktan da kaynaklanabilir.
- Adını yolsuz tescil yapılan kişi, o taşınmaza malik olma iradesiyle, 10 yıl boyunca zilyet olmalıdır. 10 yıllık süre, yolsuz tescil ve zilyetlik koşullarının birleştiği anda işlemeye başlar.
- Kazandırıcı zamanaşımı türlerinden olan olağan zamanaşımıyla kazanmada zilyetlik, davasız ve aralıksız devam etmelidir. Zilyetliğin davasız olmasından kast edilen, hak sahibi tarafından açılmış bir “yolsuz tescilin düzeltilmesi” davasının olmamasıdır. Hak sahibi olmayan kişinin açtığı bir dava ya da hak sahibi tarafından açılsa da yolsuz tescilin düzeltilmesi davası dışında açılan bir dava, “davasız olma” koşulunu zarara uğratmaz. Zilyetliğin aralıksız devam etmesi için mutlaka aynı kişinin zilyetliğinin devam etmesi şart değildir. Diğer koşulları taşıyan ve iyi niyetli olan her zilyet, kendisinden önce gelen zilyedin süresini, kendi süresine ekleyebilir. Ancak bunun için zilyetlerin iyi niyetli olması şarttır.
- Adına yolsuz tescil olan zilyet iyi niyetli olmalıdır. Yani, tescilin yolsuz olduğunu bilmemeli veya bilebilecek durumda olmamalı, kendisinin gerçek malik olduğunu düşünmelidir.
Kazandırıcı zamanaşımı türlerinden olan olağan zamanaşımıyla hak kazanımı sonucunda, yolsuz tescil kendiliğinden düzelir. Bu nedenle, tapuda kaydı bulunmayan gerçek hak sahibi, hakkını kaybeder. Olağan zamanaşımı ile kazanılan mülkiyet, aslen kazanılmış olur. Bu kazanın, geçmişe etkilidir. Yani, yolsuz tescil yapıldığı andan itibaren geçerli bir tescil gibi kabul edilir.
B-) Olağanüstü Zamanaşımıyla Hak Kazanma
Kazandırıcı zamanaşımı yoluyla taşınmazın mülkiyetinin kazanılmasının ikinci yolu, olağanüstü zamanaşımıyla hak kazanmadır. Olağanüstü zamanaşımı yoluyla hak kazanılabilmesi için bazı şartların varlığı aranır. Bu şartlar ise şöyledir:
- Kişinin, tapu kütüğüne kayıtlı olmayan bir taşınmazı, 20 yıl süreyle davasız ve aralıksız malik sıfatıyla zilyetliğinde bulundurması gerekir. Bu kişi, taşınmazın tamamı, bir kısmı ya da bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tescil edilmesini talep edebilir (TMK m. 713/1).
- Bazı hallerde tapuya kayıtlı olan taşınmazlar da bu yolla kazanılabilir. Yukarıda belirtilen koşulların gerçekleşmesi koşuluyla; tapuya kayıtlı olsa da tapu sicilinden malikin kim olduğunun anlaşılamaması ya da sicilde malik olarak gözüken kişinin 20 yıl önce gaipliğine karar verilmiş olması halinde de olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılabilir. Bu halde de kişi, taşınmazın tamamı, bir kısmı ya da bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tescil edilmesini talep edebilir (TMK m. 713/2).
- Yukarıda belirtilen iki koşuldan birinin gerçekleşmesi halinde hak sahibinin, adına tescilin yapılmasını sağlamak için tescil davası açması gerekir. Tescil davasında davalılar, hazine ve ilgili kamu tüzel kişileri ya da tapuda malik olarak yer alan kişinin mirasçılarıdır. (TMK m. 713/3). Yani, kazandırıcı zamanaşımı türlerinden olağanüstü zamanaşımında dava açmadan tescil yapılmaz.
- Dava, mahkeme tarafından gazeteyle bir defa ve yine taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla üç defadan az olmayacak şekilde ilan edilir (TMK m. 713/4). Yapılan son ilandan itibaren 3 ay içinde itiraz olmaz veya yapılan itiraz kabul edilmezse hakim tescile karar verir (TMK m. 713/5). Yapılacak itiraz; ancak olağanüstü zamanaşımı koşullarının gerçekleşmediğine yönelik yapılır. Yani, yapılacak itiraz, zilyetlik koşulların gerçekleşmediğine ilişkin olmalıdır.
- Mülkiyet, hakimin tescile karar verdiği anda değil, koşulların gerçekleştiği anda kazanılır.
- Kazandırıcı zamanaşımı türlerinden olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanmada iyi niyet aranmaz. Bu yönüyle olağan zamanaşımı yoluyla kazanmadan farklılık taşır.
