İpotek Nedir?

1-) İpotek Nedir?

İpotek, mevcut olan veya henüz doğmamakla beraber doğması kesin ya da olası bulunan alacak için tesis edilen rehin hakkıdır (TMK m. 881). İpotekle teminat altına alınan alacak, şarta bağlı olmayan, belirli veya belirsiz bir alacak olabilir. İpoteğin amacı, alacağın güvence altına alınmak istenilmesidir. Bu durumda alacaklı, alacağını öncelikle, alacağına güvence teşkil eden taşınmazdan temin etmeye çalışır. Güvence altına alınan alacağın, para alacağı olması zorunlu değildir. Yapma veya yapmama edimi ya da bir şey verme edimi de ipotekle teminat altına alınabilir. Güvence miktarının, Türk parasıyla ve belirli bir miktar olarak gösterilmesi şarttır (TMK m. 881). Ancak bu kuralın bir istisnası vardır. Bu istisna; yurt içinde ya da yurt dışında faaliyetlerini sürdüren kredi kuruluşlarınca, yabancı para üzerinden verilen kredilerdir.

2) İpoteğin Özellikleri Nelerdir?

İpoteğin özellikleri şu şekildedir:

İpotek, taşınmaz rehininin genel hükümlerine tabidir. Buna göre; ipoteğin kurulabilmesi için geçerli bir kazanma sebebi, taşınmaz malikinin ipoteğin tescilini talep etmesi ve tescil şarttır. Bu kazanma sebebi, sözleşmeden, kanun hükmeden veya mahkeme ilamından doğabilir. Ayrıca ipotekte, geçerli bir kazanma sebebinin dışında, ona temel teşkil eden ve ondan bağımsız bir asıl borç ilişkinin varlığı da şarttır.
Alacak, ipotekle güvence altına alınmış olsa da temlik edilebilir. Bunun için tapu kütüğünde herhangi bir değişiklik ve tescile gerek yoktur (TMK m. 891). Alacağın temlik edilmesi ile ipotek, yeni alacaklıya kendiliğinden geçer.
Alacağın sona ermesi, buna bağlı olan ipoteği de kendiliğinden sona erdirir. Bu, ipoteğin güvence altına aldığı alacağa bağlı bir hak olmasının sonucudur. Alacak sona erince ipotekli taşınmaz maliki, alacaklından ipoteği terkin ettirmesini ister. Ancak alacaklı bu talebi yerine getirmezse; taşınmaz maliki, tapu kütüğünün düzeltilmesi davası açarak, kaydın düzeltilmesini sağlayabilir.
İpotek, her zaman iki sorumluluk ihtiva eder. Malik, hem taşınmazıyla hem de kişisel olarak sorumludur. Alacaklı, alacağını temin edemezse; öncelikle taşınmazın paraya çevrilmesini talep eder. Alacaklı bu yola başvurmadan, doğrudan borçlunun kişisel sorumluluğuna gidemez. Örneğin; genel haciz yoluyla takip yapamaz. Alacaklı, taşınmazın paraya çevrilmesi sonucu alacağının tümünü veya bir kısmını temin edemezse; kalan kısım için borçlunun kişisel sorumluluğu yoluna gidilir.
İpotekte, kişisel sorumlu olan borçlu ile taşınmaz malikinin aynı kişi olması zorunlu değildir. Taşınmaz malikinin, başkasının borcu için kendi taşınmazı üzerinde ipotek kurmasında, ipotekli taşınmazın sonradan el değiştirmesinde veya borcun sonradan nakledilmesinde durum böyledir. Böyle bir durumda olan taşınmaz maliki, kişisel borçlu haline gelmez. Malik, borç ödenmezse taşınmazının paraya çevrilmesine katlanır. Ancak bu taşınmaz dışında, malikin diğer mallarına başvurulamaz. Taşınmaz maliki, alacaklıya borcu öderse; alacak hakkı kendisine geçer. Bu durumda, borçlunun kişisel sorumluluğu ise devam eder.
Taşınmaz üzerinde ipotek olsa da taşınmazın devredilmesi mümkündür. Böyle bir durumda, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana gelmez. Ancak bunun aksi kararlaştırılabilir.

3-) İpotek Nasıl Kaldırılır?

İpotek, aşağıdaki hallerden birisiyle sona erer:

Asıl alacağın herhangi bir sebeple son bulması. Örneğin; borçlu tarafından, borcun ifa edilmesi.
Alacaklı tarafın, alacağından feragat etmesi,
Mahkeme ilamı,
Taşınmazın kamulaştırılması,
Taşınmazın yok olması,
İpotek için bir süre belirlendiyse bu sürenin sona ermesi ya da belirlenen bozucu şartın vuku bulması,
Borcun ödenmemesi halinde ipoteğin paraya çevrilmesi.

Yukarıda belirtilen sebeplerden herhangi birisiyle sona eren ipoteğin kaldırılmasını, alacaklı tek taraflı beyanıyla talep eder. Bu nedenle ipoteğin kaldırılması için taşınmaz malikinin onay vermesi gerekmez. Ancak alacaklı, sona ermesine rağmen ipoteği kaldırmayı kabul etmezse; borçlu, ipoteğin terkin edilmesi için her zaman dava açma hakkına sahiptir.