1-) Haksız Yapı (Haksız İnşaat) Nedir?
Taşınır yapı karakterini taşımayan, kalıcı olması maksadıyla yapılan ve arazinin kaderine tabi olan inşaata, yapı adı verilir. Yapı, üzerinde bulunduğu arazinin kaderine tabidir. Bu nedenle yapı, arazinin bütünleyici parçası sayılır. Yapının, bizzat arazi maliki tarafından yapılması halinde bir sorun yoktur. Ancak, arazinin ya da yapıda kullanılan malzemenin başkasına ait olması halinde ne olacaktır? İşte bu halde haksız yapı veya haksız inşaat kavramları karşımıza çıkmaktadır.
Türk Medeni Kanunu; arazi malikinin, malzeme malikinin ya da bir üçüncü kişinin malzemesi ile diğerinin arazisinde haksız inşaat yapması halinde farklı düzenlemelere yer vermiştir. Şimdi, sırasıyla bu düzenlemeler açıklanacaktır…
2-) Haksız Yapı, Arazi Maliki Tarafından Yapılırsa Ne Olur?
Haksız inşaat konusunda ilk anlatılacak konu, haksız yapının, arazi maliki tarafından yapılmasıdır. Herhangi bir hukuki ilişkiye dayanmaksızın arazi maliki, yapısında başkasına ait malzemeyi kullanırsa ne olur? Böylesine bir durumda malzeme malikinin üç hakkı söz konusudur. Bu haklar şöyledir:
A-) Malzemenin Sökülerek Geri Verilmesi Talebi
Haksız inşaat, malzeme malikinin rızası alınmadan yapılırsa; malzeme maliki, yapının kaldırılarak, malzemenin sökülüp kendisine iade edilmesini talep edebilir. Ancak, bunun için malzemenin sökülerek, yapının kaldırılmasının aşırı bir zarara neden olmaması gerekir. Bu şartlar gerçekleşmediyse; malzemenin sökülüp, iade edilmesi talep edilemez. Bu talep, duruma göre sebepsiz zenginleşme ya da haksız fiil zamanaşımına tabidir. Hangi zamanaşımı süresinin uygulanacağı, arazi malikinin kusurlu olup olmamasına göre değişkenlik gösterir. Yapının kaldırma masrafları, yapıyı yapan arazi maliki tarafından karşılanır.
Malzeme maliki, bu yöndeki talebini, yapıyı yaptıran arazi malikine ya da bu kişinin mirasçılarına karşı ileri sürebilir.
B-) Tazminat Talebi
Haksız yapı kaldırılamaz ve malzeme sökülemezse ne olur? Bu durumda malzeme maliki, yapıyı yapan arazi malikinden tazminat talep edebilir. Ödenecek tazminat tutarı, arazi malikinin, yapıyı yaparken iyi niyetli olup olmamasına göre değişir. Arazi maliki iyi niyetliyse; yani malzemenin başkasına ait olduğunu bilmiyor ya da bilmesi gerekmiyorsa malzeme malikine uygun bir tazminat vermekle yükümlü olur. Ancak arazi maliki iyi niyetli değilse; malzeme malikinin bütün zararlarını karşılamakla yükümlü tutulabilir.
Malzeme maliki, tazminat talebini; ancak yapıyı yaptıran arazi malikine ya da bu kişinin mirasçılarına karşı ileri sürebilir. Yapıyı sonradan kazanan üçüncü kişilere ise bu talep ileri sürülemez.
C-) Arazinin Mülkiyetinin Kendisine Geçirilmesi Talebi
Haksız inşaat yapılması halinde malzeme maliki, arazinin mülkiyetinin kendisine geçirilmesini isteyebilir. Bu talep için bazı şartların gerçekleşmesi gerekir. Bu şartlar şöyledir:
- Malzeme maliki, iyi niyetli olmalıdır. Yani malzemesinin, arazi maliki tarafından haksız olarak kullanıldığını bilmemeli ve bilmesi gerekmemelidir. Aynı zamanda bu durumu öğrendiği anda hemen müdahalede bulunmalıdır. Malzeme maliki, bu durumu başta bilmemesine rağmen sonradan öğrenmiş ve buna rağmen müdahale etmemişse; iyi niyetli olmadığı kabul edilir.
- Haksız yapının değeri, arazinin değerinden daha fazla olmalıdır.
- Malzemenin sökülmesi talep edilmemeli ya da edilmesine rağmen bu talep reddedilmelidir.
- Malzeme maliki, tazminat talebinde de bulunmamış olmalıdır.
Yukarıda belirtilen şartların gerçekleşmesi halinde malzeme maliki, haksız inşaat yapılan arazinin mülkiyetinin uygun bir tazminat karşılığında kendisine geçirilmesini isteyebilir. Bu talep hakkı, yenilik doğuran bir haktır. Bu tek taraflı talep sonucunda arazi maliki, arazinin mülkiyetini malzeme malikine devretme borcu altına girer. Karşılığında ise malzeme malikinin, arazi malikine uygun bir tazminat ödemesi gerekir. Eğer taraflar bu konuda anlaşamazlarsa; malzeme malikinin dava açması gerekir. Bu dava sonucunda arazinin mülkiyeti, mahkeme kararının kesinleşmesi ile birlikte malzeme malikine geçer. Yapılacak tescil ise açıklayıcı hüküm ifade eder.
3-) Haksız Yapı, Malzeme Maliki Tarafından Yapılırsa Ne Olur?
Bir kimse, kendi malzemesiyle herhangi bir hukuki ilişkiye dayanmaksızın başkasının arazisine haksız inşaat yaparsa ne olur? Böyle bir durumda arazi malikinin birtakım hakları bulunmaktadır. Bu haklar şöyledir:
A-) Arazi Malikinin, Malzemenin Sökülüp Kaldırılmasını Talep Etme Hakkı
Haksız inşaat, malzeme maliki tarafından, arazi malikinin rızası alınmadan yapılırsa; arazi maliki, malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep edebilir. Ancak, bunun için malzemenin sökülüp kaldırılmasının aşırı bir zarara neden olmaması gerekir. Bu şartlar gerçekleşmediyse; malzemenin sökülüp kaldırılması istenemez. Bu konuda yapılacak olan masraflar, malzeme maliki tarafından karşılanır.
B-) Malzemenin Sökülüp Kaldırılamaması Durumunda Malzeme Malikinin Tazminat Talebi
Haksız yapı halinde arazi maliki, malzemenin sökülmesini talep etmez ya da şartları oluşmadığı için edemezse ne olur? Bu takdirde malzeme maliki, arazi malikinden tazminat talep etme hakkına sahiptir. Ödenecek tazminat tutarı, malzeme malikinin, yapıyı yaparken iyi niyetli olup olmamasına göre değişir. Malzeme maliki iyi niyetliyse; yani arazinin başkasına ait olduğunu bilmiyor ya da bilmesi gerekmiyorsa kendisine uygun bir tazminat verilmesi isteyebilir. Ancak malzeme maliki iyi niyetli değilse; arazi malikinin vereceği tazminat, malzemenin en az değerini geçmeyebilir.
C-) Arazi Malikinin veya Malzeme Malikinin, Arazinin Mülkiyetinin Malzeme Malikine Geçirilmesi Talebi
Haksız inşaat yapılması halinde gerek arazi maliki ve gerekse malzeme maliki, arazinin mülkiyetinin malzeme malikine geçirilmesini talep edebilirler. Bu talebin kabul edilmesi için; haksız yapının değerinin, arazinin değerinden fazla olması gerekir. Yine, arazi malikinin ve malzeme malikinin iyi niyetli olması şarttır. Bu durumda uygun bir tazminat karşılığında, arazinin tamamı ya da bir kısmının mülkiyetinin malzeme malikine geçirilmesine karar verilir. Dikkat edileceği üzere bu hak, arazi malikine de tanınmıştır. Bu hakkın tanınmamasın sebebi; malzeme malikinin, arazi malikinin rızası olmaksızın yapıyı yapması sonucunda, arazi malikinin tazminat ödemekle yükümlü tutulmasının engellenmek istenmesidir.
4-) Haksız Yapı, Üçüncü Bir Kişi Tarafından Yapılırsa Ne Olur?
Haksız inşaat, başkasının malzemesi ile başkasının arazisine yapılırsa; yapı yine arazinin bütünleyici parçası olur. Bu durumda kimin, ne talep edebileceği şu şekilde açıklanabilir:
A-) Arazi Malikinin Hakları
Haksız inşaat halinde arazi maliki, malzemenin sökülüp, yapının kaldırılmasını isteyebilir. Ancak bunun aşırı bir zarara yol açmaması gerekir. Kaldırma masrafları ise yapıyı yapan üçüncü kişiye aittir.
Eğer haksız inşaat kaldırılamıyorsa; arazi maliki, bu yüzden uğradığı zararın tazmin edilmesini yapıyı yapan üçüncü kişiden isteyebilir.
B-) Malzeme Malikinin Hakları
Haksız inşaat halinde malzeme maliki de malzemenin sökülüp, yapının kaldırılmasını isteyebilir. Ancak, bunun için yapının arazi malikinin rızası ile yapılmış olması ve kaldırılmasının aşırı bir zarara neden olmaması gerekir.
Eğer haksız inşaat kaldırılamıyorsa; malzeme maliki, arazi malikinden tazminat isteyebilir.
C-) Yapıyı Yapan Üçüncü Kişinin Hakları
Haksız inşaat halinde yapıyı yapan kişi, arazi malikinden bazı taleplerde bulunabilir. Bu talep, arazi malikinin inşaata rızası varsa vekalet; rızası yoksa vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanır.
5-) Taşkın yapı Nedir? Haksız Yapı İle Arasındaki Farklar Nelerdir?
Başkasının arazisine taşan bir yapı, asıl yapının bütünleyici parçası olarak kabul edilir. Buna, taşkın yapı (taşkın inşaat) denilir. Haksız yapı ile taşkın yapı birbirinden farklı kavramlardır. Haksız inşaat ile taşkın yapının farkları şöyle açıklanabilir:
- Taşkın yapı, taştığı arazinin bütünleyici parçası haline gelmez. Taşkın yapını mülkiyeti, yapı sahibine aittir. Ancak haksız inşaat ise yer aldığı arazinin bütünleyici parçası kabul edilir.
- Haksız yapının yıkılması belli bir sürede talep edilebilir. Ancak taşkın yapının yıkılması ise belli bir süreye tabi değildir.
- Haksız inşaat durumunda, koşulları da bulunuyorsa; ancak arazinin mülkiyetinin devri talep edilebilir. Taşkın yapıda ise; uygun bir bedel karşılığında, taşan kısım için irtifak hakkı kurulması ya da bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin devredilmesi istenebilir.
Başkasının arazisine taşma; inşaatın temelinde, balkon ya da saçaklarda söz konusu olabilir. Arazi maliki, arazisine taşan yapıya katlanmak zorunda değildir. Bu nedenle, mülkiyet hakkının kendisine verdiği koruyucu haklardan yararlanabilir. Ancak bu kuralın bazı istisnaları vardır. Yapıyı yapan malikin, yapının taştığı arazi üzerinde irtifak hakkının bulunup bulunmamasına göre farklı düzenlemelere yer verilmiştir:
- Yapıyı yapan malik, yapının taştığı arazi üzerinde irtifak hakkına sahipse; taşan kısım, yapı malikinin mülkiyetinde olur. Yani, yapı sahibine ait taşınmazın bütünleyici parçası haline gelir.
- Böyle bir irtifak hakkı yoksa; zarar gören arazi maliki, taşmayı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içerisinde itiraz edebilir. Bu itirazla, taşan kısmın kaldırılmasını isteyebilir.
Arazi maliki, 15 günlük süre içerisinde itiraz etmez, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterirse; taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kişi, uygun bir bedel karşılığında taşan kısma yönelik;
- kendi lehine bir irtifak hakkı kurulmasını ya da
- taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine geçirilmesini isteyebilir.
Ayrıntılı bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
