Üst Hakkı Nedir?

1-) Üst Hakkı Nedir?

Bir kimsenin taşınmazı üzerinde veya altında bir inşaat yapma ya da mevcut bir inşaatı muhafaza etme yetkisi veren hakka, üst hakkı denilir (TMK m. 826/1). Bu hak, taşınmaz üzerindeki yapının arsa sahibine ait olabileceği kuralına getirilen bir istisnadır. Üst hakkının diğer bir adı, inşaat hakkıdır. Üst hakkına sahip olan kişi, üst hakkının konusunu oluşturan yapı üzerinde mülkiyet hakkına sahip olur. Ancak bu mülkiyet hakkı, irtifak hakkına sıkı bir şekilde bağlıdır. Yani bu mülkiyet hakkı üzerinde yapılması istenen tasarruflar; ancak irtifak hakkı üzerinde tasarruf yapılmasıyla mümkündür. Bu nedenle; üst hakkına konu yapı üzerinde hak sahibi olan kişi, bu yapının maliki gibi davranamaz. Örneğin; hak sahibi, bu yapıyı satamaz, bağışlayamaz ya da üzerinde rehin tesis edemez. Eğer inşaat devredilmek isteniyorsa; üst hakkı sahibi, irtifak hakkını; yani üst hakkını devretmelidir. Aksi kararlaştırılmamışsa; bu hak başkasına devredilebilir ve mirasçılara geçer (TMK m. 826/2).

Üst hakkında, taşınmaz malikinin arazi üzerindeki hakları sona ermez. Bu nedenle arazi maliki, bu araziyi başkasına satabilir ya da rehin edebilir.

2-) Üst Hakkı Nasıl Kurulur?

Üst hakkının kurulmasına ilişkin sözleşme; ancak tapu memuru tarafından, resmi şekilde yapılabilir. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikteyse; hak sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne, taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az 30 sene için kurulan üst hakkının, sürekli nitelikte olduğu kabul edilir (TMK m. 826/3). Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili, resmi senette yer alan sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcı niteliktedir (TMK m. 827). İnşaat hakkı, kişiye veya eşyaya bağlı irtifak hakkı şeklinde kurulabilir.

Üst hakkının kurulması için bir bedel kararlaştırılabileceği gibi; bu hak bedelsiz şekilde de kurulabilir. Eğer taksit biçiminde ödenecek bir bedel belirlenmişse; arazi maliki, taşınmaz olarak tapuya kayıtlı bulunan üst hakkı üzerinde, bu alacağın en fazla 3 yıllık miktarı ile sınırlı olarak, teminat ipoteği kurulmasını, üst hakkı sahibinden isteyebilir (TMK m. 834). Arazi maliki, bu ipoteğin tescilini, inşaat hakkı devam ettiği müddetçe, her zaman isteyebilir (TMK m. 835).

Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en fazla 100 sene için kurulabilir. Belirlenen sürenin 3/4′ü dolduktan sonra, her defasında en çok 100 sene için süre uzatılabilir. Ancak süre uzatırken de hakkın kurulması için öngörülen şekle uyulması gerekir. Bu konuyla ilgili önceden yapılan anlaşmalar geçersizdir (TMK m. 836).

3-) Üst Hakkının Sona Ermesinin Sonuçları Nelerdir?

Üst hakkı, kişi lehine kurulduysa; hak sahibinin ölümü ile sona erer. Taraflar inşaat hakkı için bir süre belirlediyse; bu sürenin sona ermesi ile de sona erer.
İnşaat hakkı sona erdikten sonra yapılar, arazi malikine kalır. Bu yapılar, arazinin bütünleyici parçası haline gelir (TMK m. 828/1). Çünkü taşınmaz üzerindeki yapının, arsa sahibine ait olabileceği kuralına getirilen istisna, ortadan kalkmış olmaktadır. İnşaat hakkı, taşınmaz olarak tapu kütüğüne kaydedilmişse hak sona erince bu sayfa kapatılır.
Aksi kararlaştırılmadıysa; arazi maliki, inşaat hakkı sona erdikten sonra arazisi üzerinde kalan yapılar için hak sahibine bir bedel ödemez. Eğer bir bedel belirlenmişse; bu bedele ilişkin anlaşma, üst hakkının kurulmasına ilişkin resmi senette yer almalıdır. Yapılan bu anlaşma, tapuya şerh de verilebilir.
Arazi maliki ile inşaat hakkı sahibi, hakkın süresinin sona ermesinden önce, üst hakkının, arazi malikine devredilmesi hususunda, hakkı kuran resmi sözleşmeye bir kayıt koyabilirler. Ancak böyle bir kayıt olmasa bile üst hakkı sahibi bu haktan kaynaklanan yetkilerini ağır bir şekilde aşar ya da sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli surette aykırı davranırsa arazi maliki, üst hakkının süresinden önce kendisine devredilmesi uygun bir bedel karşılığında talep edebilir (TMK m 831). Bu hakkın kullanılması bir süreye tabi değildir. Üst hakkının malike devredilmesi, bedelin ödenmesine ya da bu bedelin güvence altına alınmış olmasına bağlıdır.